Worum geht es?

Die Stadt München hat keinen direkten Einfluss auf die Sanierungsrate von stadtfremden privaten und gewerblichen Wohngebäuden. Sie kann lediglich Anreize für die Eigentümer schaffen, zu sanieren um gewünschte Standards zu erreichen oder über Bebauungspläne im Neubau Vorgaben machen. Bei den eigenen Gebäuden und Wohnungen hat die Stadt jedoch vollen Einfluss. So kann Sie direkte Vorgaben an die städtische Wohnungsbaugesellschaft “München-Wohnen” machen. Diese ist am 01.01.2024 aus den beiden vorherigen städtischen Wohnungsgesellschaften “GWG” und “GEWOFAG” hervorgegangen. Sie besitzt insgesamt rund 70.000 Wohnungen und 1.000 Gewerbeeinheiten in München [1]. Somit entscheidet die Stadt direkt über die Sanierung von ca. 8% der ca. 830.000 Wohnungen in München [2]. Außerdem besitzen die städtischen Referate und städtische Unternehmen weitere vermietete Gebäude unter direktem Einfluss der Stadt. Im Maßnahmenplan zur Klimaneutralität Münchens [3] sind deswegen im Bereich “Städtische Wohnungsbaugesellschaften und andere städtische Wohnungen” folgende drei Maßnahmen erarbeitet worden:

WKS-1-17 Satzungsergänzung der städtischen Wohnungsgesellschaften zur Klimaneutralität bis
2035 und flankierendes Beteiligungsmanagement

WKS-1-18 Umsetzungsprogramm zum Erreichen der Klimaneutralität der städtischen
Wohnungsunternehmen bis 2035, inklusive Festlegung eines Sanierungsniveaus

WKS-1-19 Erarbeitung eines Sanierungsfahrplans für den übrigen städtischen
Wohnungsbestand und vermietete Nichtwohngebäude im Eigentum der Referate
und anderer städtischer Unternehmen

Wie sinnvoll sind diese Maßnahmen?

Diese Maßnahmen sind allesamt planerische Maßnahmen, die den Grundstein für die Sanierung des städtischen Wohnungs- bzw. Gebäudebestands legen sollen. Sie sind daher sehr wichtig und sinnvoll. Insbesondere da die Stadt mit gutem Beispiel voran gehen sollte um auch private und gewerbliche Eigentümer:innen zur Gebäudesanierung in München zu motivieren. So kommt der Abschlussbericht der kürzlich veröffentlichten Wärmestrategie München [4] zu dem Schluss, dass in den Jahren 2025-2035 selbst im angestrebten Zielszenario lediglich Sanierungsraten zwischen 1,3% und 2,2% für den Gebäudebestand in München erreicht werden können (siehe Tabelle 7-12 auf Seite 97 in [4]). Vor diesem Hintergrund ist es zwingend notwendig, dass die Stadt eine Antriebswirkung erreicht und ihrer Vorbildfunktion gerecht wird. Daher ist es richtig und wichtig, dass im Stadtrat das Ziel die Sanierungsrate der Münchner Wohnen auf 4% pro Jahr zu steigern, ausgerufen und beschlossen wurde [5].

Wie weit sind wir?

WKS-1-17: Im Gesellschaftsvertrag der neuen städtischen Wohnungsgesellschaft “Münchner-Wohnen” ist verankert: “Die Gesellschaft und ihre Konzerngesellschaften orientieren sich an den Zielen der Landeshauptstadt München zum Klima- und Umweltschutz sowie zur Nachhaltigkeit” [6]. Da die Klimaneutralität bis 2035 auch das Ziel der Stadt München ist, ist dieses Ziel somit implizit auch im Gesellschaftsvertrag der Münchner-Wohnen verankert.

WKS-1-18: Am 20.12.2023 wurde im Stadtrat final eine Zielvorgabe von 4% pro Jahr Sanierungsrate und der Effizienzhausstandard (EH) 55 als Sanierungstiefe für den gesamten Gebäudebestand der “Münchner Wohnen” beschlossen [5]. Damit folgt die Stadt den Empfehlungen der von Ihr beauftragten Studie: “Ermittlung von Kostenkennworten, CO2-Reduzierungspotential und Sanierungsstrategien für die energetische Sanierung im Wohnungsbau der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in München”, welche vom Forschungsinstitut für Wärmeschutz e.V. München durchgeführt wurde [7]. Es ist weiterhin angeführt, dass “EH 55 soweit technisch, ökologisch, sozial und wirtschaftlich sinnvoll möglich”, umgesetzt werden muss, was auch Ausnahmen für Sanierungen zulässt, bei denen dieser Standard nicht zu erreichen ist. Außerdem sollen die Sanierungen möglichst ohne Leerzug (also Auszug der Bewohner) stattfinden können [5].

WKS-1-19: Die beiden ehemaligen städtischen Wohnungsgesellschaften “GWG” und “GEWOFAG” haben, jeweils auf Beschluss des Stadtrates hin, eigene Sanierungsstrategien erarbeiten lassen [8]. Diese bilden zusammen mit der von der Stadt beauftragten Studie [7] die Grundlage für die Erarbeitung eines Sanierungsfahrplans der “Münchner Wohnen”. Mit Beschluss vom 20.12.2023 wurde diese außerdem beauftragt einen “Sanierungsfahrplan zu erarbeiten und umzusetzen” [5]. Die Grundzüge dieses Fahrplans sind bereits bekannt [8]. Auch hier ist die Sanierungsrate von 4% pro Jahr verankert und angestrebt. Zu kritisieren ist, dass dieses Ziel wohl erst ab dem Jahr 2027 erreicht wird und dass eine Klimaneutralität lediglich für das Jahr 2040 und nicht 2035, wie für die gesamte Stadt und speziell in der Maßnahme WSK-1-18 auch für die “Münchner Wohnen” gefordert und beschlossen, angestrebt wird [9]. Zitat aus dem Vortrag der Referentin zum entsprechenden Stadtratsbeschluss [9]:

“Der vorgestellte Sanierungsfahrplan der städtischen Wohnungsbaugesellschaften zeigt den Finanz- und Ressourcenbedarf bei einer hohen Leerzugsquote ab 2025 für eine Sanierungsrate von 4 % bei einer Sanierungstiefe des EH 55, wobei dies kein abgeschlossener Prozess ist, der zu einem starren Umsetzungsplan führt. Vielmehr ist der Prozess dynamisch und muss über ein Monitoring bei Bedarf nach gesteuert werden und auch an sich ändernde Rahmenbedingungen, wie z. B. Klimaziele, integrierte (energetische) Quartierskonzepte oder Förderprogramme, angepasst werden. Eine Sanierungsrate von 4 % p. a. wird laut der städtischen Wohnungsbaugesellschaften voraussichtlich 2027 erreicht und die Klimaneutralität im Jahr 2040 angestrebt.”

Ein solches “Anstreben der Klimaneutralität im Jahr 2040” steht damit im direkten Widerspruch zum Grundsatzbeschluss II und der dort beschlossenen Klimaneutralität bis zum Jahr 2035 (und außerdem dem unter WSK-1-17 weiter oben zitierten Gesellschaftsvertrag).

#Aktueller Wohungsbestand der “Münchner Wohnen”

Aktuelle Daten zum Sanierungsstand sind aus der im Stadtrat gezeigten Präsentation zu den Grundzügen des Sanierungsfahrplans der “Münchner Wohnen” zu entnehmen [8].

Grafik 1, übernommen aus [8].

Aktuell sind laut diesen Daten (Grafik 1) rund 25.000 der ca. 70.000 Wohnungen der “Münchner Wohnen” in einem betriebsoptimierten Zustand bei dem kein Handlungsbedarf besteht. Bei ca. 7.800 Wohnungen muss eine Heizungsumstellung erfolgen und bei ca. 35.800 steht eine energetische Sanierung (inkl. Heizungsumstellung) aus.

Grafik 2, übernommen aus [8].

Um die beschlossene Zielzahl einer Sanierungsrate von 4% pro Jahr zu erreichen, muss die “Münchner Wohnen” also ca. 2.800 Wohnungen pro Jahr sanieren (wobei hier auch eine Heizungsumstellung mit eingerechnet wird, siehe Grafik 2). Hierdurch ist auch ersichtlich woher die “neue” Zielzahl zum Abschluss der Maßnahme bis zum Jahr 2040 stammt, da die Gesamtzahl an zu sanierenden Wohnungen bei 4% Sanierungsrate eben erst in ca. 16 Jahren erreicht wird (,vor allem wenn erst ab 2027 mit einer solchen 4% Quote gerechnet werden kann).

Für die Jahre 2024 und 2025 sind bereits genauere Pläne bekannt, die sich jedoch hauptsächlich auf (wahrscheinlich günstigere) Heizungsumstellungen konzentrieren und nicht im gleichen Verhältnis agieren (3,25% Energetische Sanierung / 0,75% Heizungsumstellung, siehe Grafik 2) wie in der zukünftigen Planung. So sind im Jahr 2024 ca. 1.100 Heizungsumstellungen und 670 Energetische Sanierungen geplant. Für 2025 sind es je ca. 1.050 bzw. 260. Damit ergibt sich auch ein für diese Jahre eher geringer Mittelbedarf von 114 Mio. Euro bzw. 89 Mio Euro, während in den darauffolgenden Jahren mit durchschnittlich 360 Mio. Euro pro Jahr geplant wird (siehe Grafiken 3 und 4).

Grafik 3, übernommen aus [9].

Grafik 4, übernommen aus [9].

Quellen:

• [1] Website der Münchner Wohnen
• [2] Wohungsbestand in München 2022
• [3] Maßnahmenplan Klimaneutralität München
• [4] Wärmestrategie München 2024 Anlage 1a (Seite 97)
• [5] Stadtratsbeschluss vom 20.12.2023
• [6] Gesellschaftsvertrag Münchner Wohnen
• [7] Studie: “Ermittlung von Kostenkennworten, CO2-Reduzierungspotential und Sanierungsstrategien für die energetische Sanierung im Wohnungsbau der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in München”, Anlagen 1 und 2 (Seiten 1-150)
• [8] Sanierungsfahrplan der Münchner Wohnen, Anlage 3 (Seiten 151-160)
• [9] Vortrag der Referentin zum Stadtratsbeschluss

Letztes Bearbeitungsdatum: 06.08.2024