Abb. 1: Symbolbild, erstellt von ChatGPT am 03.12.2024

Was sind kommunale Liegenschaften und welche gibt es in Dresden?

Der Begriff der kommunalen Liegenschaften beschreibt jene Gebäude und Grundstücke, welche sich in kommunaler Hand befinden. Der Landeshauptstadt Dresden (LHD) gehören die folgenden Liegenschaften (Stand: September 2022, [1]):

1. 293 Schulgebäude und 159 Schulturnhallen,
2. 58 Verwaltungsgebäude und weitere 100 Gebäude für Bibliotheken, Kultur und Jugend (ohne Schulen und Kitas); dazu gehören auch die drei großen Gebäude im Besitz der Kommunalen Immobilien Dresden (KID), welche zu 100 % in kommunaler Hand Dresdens liegen, [2]
3. fast 47.000 Stadtbeleuchtungen,
4. Tunnel- und Lichtanlagen, Sportstätten und Kindertageseinrichtungen,
5. kommunale Infrastrukturanlagen, u. a. aus den Bereichen Wasser/Abwasser, Straßen und Abfall sowie
6. Wohngebäude in kommunaler Hand.

Letztere werden durch die Wohnen in Dresden GmbH & Co. KG (WiD) verwaltet, welche sich zu 100 % in kommunaler Hand der LHD befindet. Ziel der WiD ist die "Bereitstellung kommunalen Wohnraums für Haushalte mit geringen Einkommen und Menschen mit Einschränkungen im Lebensalltag." [3] Nach dem Verkauf der kommunalen WOBA Dresden GmbH im Jahre 2006 (die damals mit über 47.000 Wohnungen etwa ein Sechstel des Dresdner Wohnungsbestands innehatte) wurde 2017 die WiD gegründet, um wieder bezahlbare, kommunale Wohnungen für Bedürftige anbieten zu können. [4] Mit dem Erwerb von 1.213 Vonovia-Wohnungen im Jahre 2023 konnte die WiD den kommunalen Wohnungsbestand zwar mehr als verdoppeln, [5] allerdings beträgt dieser immer noch nur einen Bruchteil des kommunalen Wohungsbestandes vor dem Verkauf der WOBA Dresden GmbH.

Welche Sanierungsziele hat sich die LHD für ihre Liegenschaften vorgenommen?

"Die kommunalen Gebäude und Anlagen stehen im direkten Verfügungsbereich der Kommune; in keinem anderen Handlungsfeld können Städte und Gemeinden soviele Maßnahmen unmittelbar umsetzen," [6] schreibt die Klimaschutz- und Energieagentur (KEA) aus Baden-Württemberg, dem Bundesland, welches in vielen Bereichen des Klimaschutzes eine Vorreiterrolle einnimmt. Diese Aussage lässt sich auf sächsische Kommunen wie Dresden übertragen, denn allein die LHD hat die Kontrolle über ihre Liegenschaften und deren Sanierungsstatus. Sie kann dabei auch gleichzeitig eine Vorbildrolle für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt Dresden erfüllen, denn Energieeinsparungen sind stets auch "eine "Versicherung" gegen steigende Energiepreise", argumentiert die KEA. [6]

Und tatsächlich untersucht die LHD in ihrem Integrierten Energie- und Klimaschutzkonzept (IEK) [7], welche Sanierungsmaßnahmen in Dresden notwendig sind, um die darin enthaltenen Klimaschutzziele zu erreichen (siehe Sanierungen für einen Gesamtüberblick). Mit Blick auf die kommunalen Liegenschaften werden Sanierungsmaßnahmen nur für die folgenden Bereiche im IEK genannt (zugeordnet zu den Kategorien des vorhergehenden Absatzes):

1. --
2. --
3. Straßenbeleuchtungen
4. Sportanlagen (jedoch keine Gebäudesanierung)
5. Abwasserwirtschaft
6. --

Bei den Straßenbeleuchtungen handelt es sich zwar nicht um Gebäudesanierung, aber auch dort versucht die Stadt durch die Umstellung gasbetriebener Leuchten auf LED-Betrieb Energiekosten einzusparen. Im IEK prognostiziert die Stadt damit eine Einsparung von über 50 % der Energiekosten und damit zusammenhängend eine direkte Treibhausgasreduktion. [7]1

Für die Sanierung der Sportanlagen ist der städtische Eigenbetrieb Sportstätten Dresden zuständig. Obwohl im IEK nicht von direkter Gebäudesanierung gesprochen wird, sollen Energie und Treibhausgase durch verschiedene Effizienzmaßnahmen eingespart werden. Dazu zählen auch hier die Umstellung auf LED, die Optimierung der Gebäudelichttechnik sowie eine intelligente Lichtsteuerung nach Belegungsplan. Außerdem ist im Sportpark Ostra eine Wärmerückgewinnung aus dem Betrieb der Kälteanlage der Eisarena mit Einspeisung ins Fernwärmenetz geplant. [7]2

Um die Sanierung der Infrastruktur der Abwasserwirtschaft kümmert sich die Stadtentwässerung Dresden GmbH (SEDD). Für Dresdens größte Kläranlage in Kaditz plant die SEDD mit dem Programm "Energie21" bereits seit 2010, wie Energie im Prozess der Abwasserbehandlung und deren Peripherie eingespart werden kann. [7]3 Im Zuge zukünftiger Umbaumaßnahmen an der Kläranlage (eine 4. Reinigungsstufe soll hinzugefügt werden) und der damit zusammenhängenden Verlagerung der Betriebs- und Verwaltungsgebäude soll die Wärmedämmung der bestehenden Gebäude verbessert werden. [7]4

Zusätzlich findet die für effizientes Sanieren essentielle Erstellung eines Sanierungsfahrplans im IEK Erwähnung. Dabei soll auch die graue Energie der Sanierung, also die durch die Sanierungsmaßnahmen entstehenden indirekten Emissionen berücksichtigt werden. Der Sanierungsfahrplan soll ab dem vierten Quartal des Jahres 2024 erstellt werden. [7]5

Was wird davon umgesetzt?

Grundsätzlich wären die im vorherigen Absatz genannten Zielstellungen des IEK - allen voran die Erstellung eines Sanierungsfahrplans - förderlich zur Energie- und Treibhausgaseinsparung durch kommunale Sanierungsmaßnahmen. Allerdings ist das IEK noch nicht durch den Stadtrat beschlossen worden, wodurch unklar ist, wann und ob die geplanten Maßnahmen überhaupt in die Tat umgesetzt werden. Abgesehen von diesen auf unbestimmte Zeit auf Eis gelegten Zielen setzt die Stadt Dresden allerdings schon einige Projekte zur Sanierung ihrer kommunalen Liegenschaften um. Aktuell laufen 147 Hochbauprojekte mit einer Gesamtinvestitionssumme von mehr als 400 Millionen Euro. [8] Dazu zählen (zugeordnet zu den Kategorien des ersten Absatzes):

1. --
2. 12 Verwaltungsbauten und 15 Kulturbauten,
3. --
4. 97 Kindertagesstätten sowie
5. --
6. 8 Projekte für soziale Infrastruktur, wie z. B. Unterbringungsobjekte für geflüchtete Menschen.

"Alle Hochbaumaßnahmen werden sich künftig an den Nachhaltigkeitskriterien eines entsprechenden städtischen Leitfadens als Richtschnur messen lassen," schreibt die LHD dazu auf ihrer Webseite. [8] Der genannte Leitfaden scheint jedoch leider nicht öffentlich verfügbar zu sein. Im IEK heißt es dazu in der Maßnahme Nr. K.1-02 "Leitfaden Nachhaltige Hochbauten", dass der Entwurf als "Handbuch Nachhaltiges Planen und Bauen" im zweiten Quartal des Jahres 2024 durch den Stadtrat beschlossen werden sollte. [7]6 Allerdings scheint auch dieser Beschluss nicht im Ratsinformationssystem veröffentlicht worden zu sein, weshalb wir an dieser Stelle keine Einschätzung der Nachhaltigkeit dieser geplanten Sanierungsprojekte der Stadt abgeben können.

Ein weiteres Sanierungsprojekt, welches in die Kategorie 6 (Wohngebäude in kommunaler Hand) fällt, plant die WiD. Die oben erwähnten, von Vonovia erworbenen Wohnungen sollen bis 2031 saniert werden. Etwa 98 % dieser Wohnungen befinden sich in unsanierten Plattenbauten, wodurch sich ein enormer Sanierungsaufwand ergibt. Die finanzielle Grundlage soll das "Förderprogramm des Freistaates Sachsen zum Erhalt preisgünstiger Wohnungen" sein. [9] Zusätzlich saniert die WiD bereits drei Wohngebäude auf der Gret-Palucca-Straße. [10]

Reicht das?

Um diese Frage beantworten zu können, vergleichen wir die Zielsetzungen im IEK und die sich bereits in Planung und Umsetzung befindlichen Sanierungsprojekte der kommunalen Liegenschaften der Stadt Dresden mit den vom Umweltbundesamt (UBA) untersuchten Klimaschutzpotenzialen in Kommunen [11] sowie mit dem "Praxisleitfaden Klimaschutz in Kommunen" vom Deutschen Institut für Urbanistik [12].

Das UBA beschreibt die umfassende energetische Gebäudesanierung der kommunalen Liegenschaften und weitere Effizienzmaßnahmen in einem der 20 erarbeiteten Steckbriefe zum kommunalen Klimaschutzpotenzial. [11] Dabei werden folgende Teilziele genannt:

• Sanierung auf Treibhausgas (THG)-neutralen Gebäudebestand mit zielkonformer Sanierungstiefe --> dieses Ziel befindet sich im IEK; es werden allerdings auch Bedenken bezüglich der in Dresden bereits vorliegenden hohen Teilsanierung von 89 % geäußert, wodurch eine erneute Sanierung auf den Status "vollsaniert" oft unwirtschaftlich sein kann
• Einsatz von nachhaltigen Baustoffen --> Ziel des IEK
• Erstellung und Umsetzung eines Sanierungsfahrplans für den gesamten Gebäudebestand --> Ziel des IEK
• Sanierungsquote erhöhen --> nicht im IEK vorgesehen
• Festlegung auf THG-Neutralitätsziel mit Zwischenzielen --> Ziel im IEK, aber keine Zwischenziele angegeben
• Sanierung der Straßenbeleuchtung und Einsatz effizienter Leuchtmittel und Vorschaltgeräte --> im IEK berücksichtigt

Im Praxisleitfaden für Klimaschutz in Kommunen vom Deutschen Institut für Urbanistik werden bezüglich der Sanierung kommunaler Liegenschaften folgende Teilziele vorgeschlagen:

• Die Ernennung eines Sanierungsmanagers bzw. einer Sanierungsmanagerin zur Umsetzung integrierter Quartierskonzepte [12]1--> nicht im IEK
• Adäquate Behandlung von Klimaschutz in städtebaulichen Sanierungsgebieten [12]2--> aufgrund fehlenden Zugangs zum "Leitfaden Nachhaltige Hochbauten" (siehe oben) nicht einschätzbar
• vorgeschlagene Sanierungsraten für THG-Neutralität bis 2045 [12]3 (Anmerkung: Dies ist das Ziel der Bundesregierung; DresdenZero setzt sich für die THG-Neutralität Dresdens bis 2035 ein): 3,5 % bis 2030 und 5 % bis 2040 --> im IEK wird lediglich 1 % angesetzt
• Umrüstung auf LED-Leuchtmittel bei Straßenbeleuchtungen [12]4--> Ziel des IEK
• Erstellung eines Sanierungsfahrplans (der Praxisleitfaden [12] bietet auf S. 242 eine detaillierte Übersicht über die notwendigen Schritte zur Erstellung eines Sanierungsfahrplans. Daran könnte sich die LHD orientieren.) --> Ziel des IEK, aber ohne detaillierte Übersicht der notwendigen Schritte

Zusammenfassend lässt sich erkennen, dass die Stadt momentan nur wenige der durch die beiden obigen Leitfäden empfohlenen Maßnahmen für effektive Sanierung der kommunalen Liegenschaften umsetzt. Allerdings lässt sich ein großes Potenzial in den Zielen des IEK erkennen, welche den Großteil der empfohlenen Maßnahmen abdecken. Auch wenn durch den Beschluss des IEK die Aufgabe der Sanierung kommunaler Liegenschaften nicht automatisch gelöst wird (es fehlen noch einige wichtige Maßnahmen, wie oben klar wird), wäre dieser Beschluss durch den Stadtrat trotzdem ein essentieller Schritt in die richtige Richtung.

Wo klappt es besser?

Diesen Schritt in die richtige Richtung haben schon einige Kommunen vor Dresden getan. In diesem letzten Abschnitt wollen wir aufzeigen, wie die Sanierung der kommunalen Liegenschaften gelingen kann. Dafür stellen wir die Positivbeispiele Erlangen und Marburg vor.

Erlangen soll vor 2030 klimaneutral werden. Das hat der Stadtrat im Oktober 2022 beschlossen, nachdem ein Bürgerrat zusammen mit einer Gruppe von Interessenvertreterinnen und -vertretern einen klimapolitischen Fahrplan erarbeitet und vorgelegt hat, der 41 Klimaschutzmaßnahmen vorschlägt. [13]

Darunter befindet sich auch die Maßnahme G1a: Klimaneutrale städtische Gebäude. Das allgemeine Ziel ist es, für die lokale Einhaltung des 1,5 °C-Ziels eine jährliche Sanierungsrate von 10 % zu erreichen, was deutlich über der Mindestanforderung liegt (siehe vorheriger Abschnitt). In Erlangen entspricht dies der Sanierung von etwa 2000 Wohngebäuden pro Jahr. [14] Dabei sei an dieser Stelle erwähnt, dass die Messbarkeit der Sanierungsrate "aufgrund fehlender oder nicht regelmäßig erhobener Basisdaten bereits auf Bundesebene kaum möglich [ist]." [12]5 Auch wenn die Messung auf kommunaler Ebene nicht einfacher wird, ist die geplante Erhöhung der Sanierungsrate ein wichtiges politisches Zeichen, welches die Kommune an ihre Bürgerinnen und Bürger senden kann.

Außerdem plant Erlangen, alle Gebäude mindestens auf Effizienzhaus-Stufe 70 zu sanieren, während die Stadtverwaltung mit Vorbildfunktion die Effizienzhaus-Stufe 55 anstrebt (Stufe 70 bzw. 55 bedeutet, dass das Haus nur 70 % bzw. 55 % der Energie eines Referenzhauses verbraucht; der Referenzwert ist also 100 --> je niedriger die Stufe, desto besser). Allgemein soll der Energiebedarf des kommunalen Gebäudebestands bis 2030 halbiert werden. Die Erarbeitung eines Sanierungsfahrplans wurde bereits 2020 nach einer Grundlagenstudie beschlossen und dieser soll jetzt umgesetzt werden. Der Plan beantwortet dabei sogar auch die Frage, welches Gebäude wann und wie saniert wird, was den Bürgerinnen und Bürgern Erlangens Planungssicherheit verschafft. Zusätzlich wird für jedes Gebäude sogar etwa 1-3 Jahre vor der Durchführung der Sanierung ein individueller Sanierungsfahrplan erstellt. Die Finanzierung der Umsetzung wird neben der Bundesförderung durch den jährlichen Klimahaushalt Erlangens sichergestellt. [14]

Der klimapolitische Fahrplan Erlangens ist ein Vorzeigebeispiel für guten Klimaschutz. Von den 41 Klimaschutzmaßnahmen sind allerdings noch nicht alle vom Stadtrat beschlossen. Die Maßnahme für klimaneutrale städtische Gebäude wurde laut Webseite der Stadt zwar schon gestartet, befindet sich aber noch in Vorbereitung. [15]

Ein weiteres Positivbeispiel ist Marburg. Die Stadt hat 2023 einen Sanierungsfahrplan für kommunale Liegenschaften beschlossen, welcher unter anderem die Erhöhung der Sanierungsrate auf mindestens 5,5 % sowie die vermehrte Installation von Wärmepumpen beinhaltet. Außerdem setzt Marburg wichtige Sanierungsmaßnahmen für Schulen, Kitas, Verwaltungsbauten, Sportstätten sowie für städtische Infrastruktur bereits konsequent um. [16]

Diese Positivbeispiele können der Stadt Dresden als Orientierung und Motivation dienen, die Sanierung ihrer kommunalen Liegenschaften zu beschleunigen und damit eine Vorbildrolle für die Bürgerinnen und Bürger einzunehmen sowie einen großen Schritt zur Reduktion der Treibhausgase des Gebäudesektors zu gehen.

Erstellt am 11.12.2024 von Tim Pfeiffer

Letzte Aktualisierung: 18.12.2024 (TP)

Fragen und Anmerkungen an: info@dresdenzero.de

Quellen:

[1]: Stadt Dresden (2022): So spart die Landeshauptstadt Energie. Website, zuletzt abgerufen am 11.12.2024

[2]: Kommunale Immobilien Dresden: Projekte. Website, zuletzt abgerufen am 11.12.2024

[3]: WiD Wohnen in Dresden GmbH & Co. KG (2019): Baustart für vier weitere Wohngebäude der WiD. Website, zuletzt abgerufen am 03.12.2024

[4]: Kaufmann und Mally (2017): Dresdens neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft. Website, zuletzt abgerufen am 03.12.2024

[5]: VONOVIA (2023): Wohnraum in kommunaler Hand: Dresden erwirbt von Vonovia 1.213 Wohnungen. Website, zuletzt abgerufen am 03.12.2024

[6]: Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg GmbH: Kommunale Liegenschaften. Website, zuletzt abgerufen am 03.12.2024

[7]: Landeshauptstadt Dresden (2024): Vorlage Nr. V2693/24, Integriertes Energie- und Klimaschutzkonzept Dresden (IEK), veröffentlicht am 05.03.2024. Ratsinformationssystem, zuletzt abgerufen am 19.10.2024

• [7]1 Band II, S. 12f.
• [7]2 Band II, S. 24-26
• [7]3 Band I, S. 80
• [7]4 Band I, S. 83
• [7]5 Band II, S. 72f.
• [7]6 Band II, S. 75

[8]: Stadt Dresden (2024): 400 Millionen Euro für nachhaltige kommunale Gebäude. Website, zuletzt abgerufen am 30.11.2024

[9]: Sächsische Zeitung (2024): Dresdner Wohnungsgesellschaft WID will viele Wohnungen sanieren. Website, zuletzt abgerufen am 30.11.2024

[10]: WiD Wohnen in Dresden GmbH & Co. KG: Standort Gret-Palucca-Straße. Website, zuletzt abgerufen am 30.11.2024

[11]: Umweltbundesamt (2022): Steckbriefe kommunaler Klimaschutzpotenziale. S. 12f. Dokument, zuletzt abgerufen am 11.12.2024

[12]: Deutsches Institut für Urbanistik gGmbH (2023): Praxisleitfaden Klimaschutz in Kommunen, 4., aktualisierte Auflage. Dokument, zuletzt abgerufen am 03.12.2024

• [12]1 S. 33
• [12]2 S. 137
• [12]3 S. 174
• [12]4 S. 232
• [12]5 S. 178f.

[13]: Bürgerrat Erlangen (2022): Klima-Aufbruch in Erlangen. Website, zuletzt abgerufen am 11.12.2024

[14]: Stadt Erlangen (2022): Klimaneutral 2030 Da wollen wir hin. S. 113-115. Dokument, zuletzt abgerufen am 03.12.2024

[15]: Stadt Erlangen (2024): Umsetzungsstand der Maßnahmen des Klima-Aufbruch (Mai 2023). Website, zuletzt abgerufen am 11.12.2024

[16]: Universitätsstadt Marburg (2023): Sachstand "Sanierungsfahrplan städtische Liegenschaften". Website